前言：“康养小镇”是一个新兴业态，是指以“健康”为主题的新建或改建的小镇，以健康旅游产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。康养小镇受众人群广，可服务于老、中、幼三代客户群体，前景巨大。本文将探究康养小镇的市场前景及小镇运作模式，为打造康养小镇提供支持。

一、康养小镇市场前景分析

（一）康养小镇客群分析

康养小镇的目标客群主要为老年人群及高净值人群。随着我国老龄化人口增速加剧及居民可支配收入的增加，大健康、养生产业正逐渐成为社会的新需求，康养小镇也适时地发展起来。

根据财政部最新数据，截止2018年末，我国60岁以上老龄人口总数已达到2.49亿，占总人口数的17.9%，其中65岁以上老龄人口数1.67亿，占总人口数的11.9%。未来我国人口老龄化将会继续加速，以14亿为人口总量预测，到2050年我国60岁以上人口将达到4.78亿，占总人口数34.1%。

根据另外一组数据——IBM对我国高净值人群年龄分布的调查。调查显示，样本群中近半数高净值客户已经迈过了50岁的门槛，且在6年的追踪调查中 “50-59岁”、“60岁以上”两个组别的高净值人群总量占比逐渐攀升，即表明高净值人群的主体年龄将逐渐增加，“大量的财富将聚集在长者的手中”。事实上，“50-59岁”及“60岁以上”的高净值人群已经进入了财富管理生命周期的新阶段，其主要的理财理念正由追求财富快速增长转向追求财保值、传承，其主要的生活理念由拼搏转向为增加幸福感、养老养生等。

巨大的康养需求催生了康养产业，但中国的康养服务与产品目前还存在供给不足、市场发育不完善、城乡区域发展不平衡等问题，这使我国养老、养生、大健康等行业的发展同时迎来了巨大的机遇与挑战。

（二）康养小镇的政策红利

为解决人民增长的健康养老需求，近年来中央各部委及地方政府积极出台各项康养相关政策，甚至将“健康中国”上升为国家重要战略，关注全民健康，支持、推动及引导康养产业的发展。其中有不少文件适用于康养特色小镇。

2016年10月，中共中央政治局会议审议通过《"健康中国2030"规划纲要》。《纲要》将“健康中国”定为国家战略，并提出积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合、催生健康新产业、新业态、新模式。2016年成为健康中国战略元年。

2017年2月，工业和信息化部、民政部、国家卫生计生委联合印发《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》。文件提出，到2020年基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系，建立100个以上智慧健康养老应用示范基地，培育100家以上具有示范引领作用的行业领军企业，制定50项智慧健康养老产品和服务标准。

2018年4月、9月和11月，国家林草局等部门先后颁布了《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》、《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》，提出允许利用一定比例的土地发展林下经济、生态观光旅游、森林康养、养生养老等环境友好型产业，鼓励运用PPP模式将旅游资源的经营性开发项目与养老、健康等领域公共服务供给相衔接。

一系列康养政策的颁布为康养市场带来巨大的发展红利，随着人们对“健康、愉快、长寿”的欲望越来越强烈，休闲旅游、养老养生等幸福产业迎来重大发展机遇。

（三）康养产业的发展与前景预测

除去地产开发、旅游开发等，康养小镇中最为主要的产业是康养产业。康养产业属于大健康产业的细分之一，占大健康市场规模的33.04%，相对于发展较为成熟医药板块，康养板块还是一片蓝海市场。广义的康养产业不仅包括狭义康养的养老、看护，而是包含为整个生命体提供的主体产业与支撑产业的总称，涵盖食品、器械、服务等一、二、三产业，聚焦生产、经营、服务等产业集合。

根据公开数据，2010-2018我国康养产业市场规模不断增长，2016年康养产业市场规模为5万亿元，2017年市场规模为5.6万亿元，2018年市场规模达到6.3万亿元；结合历年数据，我国康养产业发展迅猛，在当前政策频出的宏观环境下，可以预期康养产业发展将进入窗口期，预计2020年，我国康养产业市场将达到8万亿元。

二、康养小镇理念与功能

（一）康养小镇的设计理念

康养小镇是康养产业融合发展的优质载体，小镇以“健康养生”为主题，围绕人们的“衣”、“食”、“住”、“行”，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的宜业宜居宜游的特色小镇。

康养小镇不同于一般的小镇，它的功能性更强，一个康养小镇通常包含养老地产、健康疗养、美容养生、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、有机产品等业态，因此打造难度较高，投资金额较大。

康养小镇以“休闲+健康”为总理念，针对不同老、青、幼不同目标人群提供有针对性的服务。

针对青中年客户人群，康养小镇突出“发展+养生”功能，以天然的生态环境、当地特色产业为依托，打造加工厂、企业、高等教育平台、科技园、养生会所等项目，营造康养小镇的宜业、宜居特征。

针对中老年常驻客户群，康养小镇突出“养老+休闲”功能，以蓝天、清水、新鲜空气和生态食物等稀缺资源为依托，打造医院、养老院、养老会所、酒店民宿、健康平台等项目，营造康养小镇的宜居、宜游特征。

针对幼青年客户群，康养小镇突出“教育+互动”功能，以天然的生态环境、当地特色文化为依托，打造中小学、国学班、特色文化班、亲子互动训练等项目，营造康养小镇的宜居、宜游特征。

（二）康养小镇的结构设计

康养小镇功能布局主要为三个方面：农业基地、康养基地、养老地产。

1.农业基地

农业基地主要提供农业生产及旅游观光功能。

（1）休闲农业+农事体验

农业基地主要用于发展休闲农业、现代农业，形成绿色产品的开发、培育、加工、销售链条，让小镇居民可以食用健康食物。设立农事体验区，实现“我耕我享”的农事亲子体验，在自然享乐中获得身心自由和身体康复。

（2）自然景观带

在农业基地周边充分利用自然环境打造景观带，“采菊东篱下，悠然见南山”，让旅、居游客充分欣赏山水美景，放松心境，实现人与自然的和谐统一。

2.康养基地

（1）医学中心

康养小镇项目与将于医院或中医院合作，建设小镇内医学中心，引入“互联网+物联网”技术及线上问诊平台，为小镇内常驻居民提供医疗服务，也为居民提供病痛防止保养服务。

（2）康养休闲会所

康养小镇将引入或开设大量养老、养生会所及场馆，如瑜伽馆、美术馆、茶馆、温泉馆、健康按摩、娱乐活动中心、国学馆、书法美术馆等项目。会所及场馆定期举办各类沙龙及亲子活动，如美术展、插花比赛、文学交流、书法比赛等，在休闲养生的同时，拉近人与人之间的距离，重系父与子，子与孙的三代亲情纽带。

3.康养地产

康养地产主要提供养老院、学校及酒店住宿等功能。

（1）养老院及护理中心

小镇内设置若干个养老院，根据老人需要提供环境优雅、住行便利的居住环境。养老院内部增加护理中心（急救门诊），贴实照顾患有病痛的中老年人，增加居住安全性。

（2）中小学校

小镇内开设幼儿园、小学、中学，为镇内幼年、少年、青少年提供良好的素质教育平台。镇内的学校，依山傍水，自然环境优良，远离城市交通拥堵，开设文化课程与兴趣课程、融合中国传统教育与西方体验式教育，全面培育出艺德兼修、知书达理、心胸宽阔，体魄健全的孩子。

（3）精品酒店及特色民宿

小镇内引入星级连锁酒店，承接小镇康养、旅游、消费的高端人群。高端消费人群。同时也设立适合于年轻消费群体的特色青年民宿，方便于青年人在周末假期在小镇休闲观光。

三、康养小镇案例：良渚康养文化村

（一）良渚康养文化村概况

良渚文化村位于杭州北郊良渚镇绕城公路与104国道交界处，坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里。小镇总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口。

小镇共拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。

（二）良渚康养文化村特色

1.配套组团

良渚文化村布局采用配套组团的模式，以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，各居住村落以配套组团为中心的分布，因此村落可更全面共享商业服务和公共娱乐设施。

其中核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间。

2.康养+文化结合

良渚康养文化村通过打造专业医疗中心与学校实现小镇康养+文化融合的理念

（1）医院——随园嘉树

小镇的医疗保健中心，由两个部分组成，一个是浙医一院良渚分诊部，位于杭州余杭区良渚文化村随园嘉树一期，系浙江大学医学院附属第一医院的全资直属分支机构，约2000平米，设有内科、外科和口腔科。浙一还为良渚门诊部门专门配备了救护车，遇到危重病人可直接经由绿色通道转诊浙一本部，于2009年12月开业。另一个是数研院，由数字医疗卫生技术研究院和浙医一院、万科三方合作共建，致力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务示范社区”。

（2）教育——安吉路学校

中小学是安吉路学校，是杭州排行前三甲，是全国百强的院校，九年义务制， 2010年建成，并于2010年9月正式开学。学校总占地面积160余亩，目前，一期项目约100亩用地、3.6万平方米的校舍已经建造完成，可容纳36个班的办学规模，拥有教学行政楼、实验图书楼、风雨操场（室内体育馆）、音体教室、300米塑胶跑道田径场、室外篮排球场、食堂楼、宿舍楼等完备的功能。学校面向全省招生，良渚文化村业主的子女享有入学优先权。

（三）良渚康养文化村借鉴与启示

1. 先进的开发理念

良渚康养文化村在进行开发时，前期先进投入资金进行配套建设，包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面，再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的康养地产产品，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大化。

2．服务多种客群

良渚康养文化村针对不同年龄层次的客户，开设了不同功能的产品。以康养地产为例，良渚文化村康养地产的消费客户以改善型客户为主，兼顾旅游度假和投资型客户，外地客户不多，以温州区域为主。针对这种情况，良渚康养文化村开设50%常住公寓，可用作养老公寓、SOHO族自住、白领自住等；30%度假公寓，可用作陪读公寓、高端会所等；20%投资型公寓，可用于出租、不动产保值等。